 Документ запоздалый, но, безусловно, необходимый для стабильного оборота и использования земель. Принятие классификатора (вводимого приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков») является одним из обязательных элементов большой модернизации земельного законодательства, проходящей в данный момент, и позволит обеспечить отсутствие произвола со стороны властей при определении видов разрешенного использования. Однако данный классификатор во многом противоречит сложившейся системе определения разрешенного использования земельного участка.
Классификатор существенно меняет правовое регулирование хозяйственной деятельности в отношении земельных участков. До введения указанного классификатора можно было увидеть такие виды разрешенного использования земельного участка, как «для размещения магазина детских товаров» или «для размещения отделения банка». Такие виды разрешенного использования по понятным причинам затрудняли вовлечение земельных участков в оборот. С 24 декабря 2014 года при установлении видов разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться классификатором, что позволит избежать излишней точности при определении разрешенного использования. В то же время наименование и описание видов разрешенного использования сконструированы таким образом, чтобы не допустить злоупотреблений со стороны застройщиков. Так, например, при необходимости установить ограничения по высоте жилых домов, которые могут быть возведены на конкретном участке, вместо вида разрешенного использования «для размещения многоквартирного дома» могут использоваться «среднеэтажная жилая застройка» или «многоэтажная жилая застройка», которые позволят застройщику использовать участок только в соответствии с описанием данных видов разрешенного использования, без лишних интерпретаций.
Поскольку до момента вступления в силу приказа Минэкономразвития РФ как такового классификатора видов разрешенного использования не было, то при принятии градостроительных регламентов соответствующие органы самостоятельно придумывали наименование видов разрешенного использования. Данное обстоятельство породило противоречие между правом на выбор любого разрешенного использования, предусмотренного градостроительным регламентом и необходимостью соответствия вида разрешенного использования вводимому классификатору. Так, например, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга для территориальной зоны ТД 1_1 предусматривает в качестве одного из основных видов разрешенного использования «для размещения объектов розничной торговли», в то время как классификатор предусматривает более узкие виды разрешенного использования: «торговые центры (торгово-развлекательные центры)», «рынки», «магазины». Приобретая участок в зоне ТД 1_1 после 24 декабря 2014 года, потенциальный застройщик уже не сможет быть уверен, что в отношении участка может быть установлен вид разрешенного использования «для размещения объектов розничной торговли», вместо этого ему, возможно, придется устанавливать более узкий вид разрешенного использования.
Подводя итог сказанному, последствия для рынка выразятся, скорее всего, в правовой неопределенности в части непонимания землепользователями, можно ли в отношении принадлежащего им участка установить вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом, если такой вид не соответствует классификатору. Другими словами, участники земельных правоотношений не будут понимать, какие виды разрешенного использования можно устанавливать в отношении земельных участков в той или иной территориальной зоне до приведения градостроительных регламентов в соответствие с классификатором. В целом же в отдаленной перспективе принятие классификатора повлечет невозможность установления местными властями видов разрешенного использования по своему усмотрению, что положительно скажется на оборотоспособности земель и позволит не допустить ущемления прав землепользователей.
Также необходимо отметить, что установленный до вступления в силу классификатора вид разрешенного использования менять не придется, поскольку законодатель предусмотрел соответствующую норму в изменениях в Земельный кодекс. Данная норма, безусловно, должна была быть предусмотрена законодательством в целях защиты интересов собственников земельных участков, предполагавших осуществлять на них деятельность согласно установленному до введения классификатора виду разрешенного использования.
Санкт-Петербург
|
